Crédito Habitação em Portugal: Guia Completo 2026 — Euribor, TAEG e LTV

O crédito habitação é provavelmente o maior compromisso financeiro que a maioria dos portugueses assumirá ao longo da vida. Com prazos de 25 a 40 anos e montantes frequentemente superiores a €200.000, uma diferença de apenas 0,5% na taxa de juro pode representar €20.000 a €40.000 em pagamentos adicionais ao banco ao longo da vida do empréstimo.

Euribor + Spread — Como se Forma a Taxa Variável

A taxa de juro dos créditos habitação em Portugal é tipicamente composta por dois elementos: a Euribor (taxa interbancária europeia, publicada diariamente pela EMMI) mais um Spread margem de lucro do banco, negociável e que varia entre 0,7% e 1,5% para clientes com bom perfil de crédito. Em 2026, a Euribor a 6 meses situa-se em torno dos 2,4% a 2,9%, tornando as taxas nominais totais entre 3,1% e 4,4%.

Taxa Fixa vs. Taxa Variável — Qual Escolher?

A taxa variável acompanha a Euribor e pode descer ou subir ao longo do prazo. A taxa fixa garante a mesma prestação durante todo o contrato, mas é tipicamente mais cara no momento da contratação. A taxa mista — fixa nos primeiros 2 a 10 anos, variável depois — tem ganho popularidade como equilíbrio entre previsibilidade e custo. A regra geral: se a Euribor estiver num patamar historicamente baixo, fixar a taxa; se estiver alta (como em 2023-2024), optar por variável antecipando descida.

LTV e Regras do Banco de Portugal — Quanto Pode Pedir?

O Loan-to-Value (LTV) é o rácio entre o montante financiado e o valor do imóvel. O Banco de Portugal (BdP) estabelece por lei que: para Habitação Própria Permanente, o financiamento máximo é 90% do valor (LTV máximo 90%), exigindo pelo menos 10% de capitais próprios. Para habitação secundária ou investimento, o máximo é 80% (LTV 80%, entrada mínima de 20%). Para imóveis de bancos (retomados), algumas exceções permitem LTV 100%. Além do LTV, a taxa de esforço bancária não pode exceder 35-40% do rendimento líquido familiar.

Custos Iniciais Obrigatórios a Planear

  • IMT: Progressivo de 0% a 8% sobre o valor da compra ou VPT (o que for maior). Isento até €101.917 para HPP.
  • Imposto de Selo (Aquisição): 0,8% sobre o valor da escritura.
  • Imposto de Selo (Crédito): 0,6% sobre o capital financiado.
  • Escritura e Registo: €500 a €1.500 em custas notariais e de registo predial.
  • Avaliação Bancária: €200 a €400 para perito da instituição bancária.