🏢 Gestão de Condomínios · Portugal 2026

Gestão de Condomínios

Calculadora de quotas por permilagem, simulador de orçamento anual e documentação legal completa — DL 267/94 e Código Civil.

📐 Quotas por permilagem💰 Orçamento com 8 rubricas📋 Documentação e modelos⚖️ DL 267/94 · Cód. Civil

01 — Calculadora de Quotas

Frações do Edifício

Usar permilagem (‰)

N.º frações

Fração A

Área (m²)

Fração B

Área (m²)

Fração C

Área (m²)

Fração D

Área (m²)

Fração E

Área (m²)

Fração F

Área (m²)

Quota Média Mensal

93,81 €

Quota Mais Alta

120,22 €

Quota Mais Baixa

60,11 €

Orçamento Anual Total

6754 €

inclui 10% fundo reserva

Fração	Área (m²)	% do Total	Quota Mensal	Anual
Fração A	55	10.7%	60,11 €	721 €
Fração B	85	16.5%	92,89 €	1115 €
Fração C	110	21.4%	120,22 €	1443 €
Fração D	70	13.6%	76,50 €	918 €
Fração E	85	16.5%	92,89 €	1115 €
Fração F	110	21.4%	120,22 €	1443 €
Total	515	100%	562,83 €	6754 €

02 — Simulador de Orçamento Anual

💰

Rubricas de Despesa

Edite os valores conforme o seu edifício

🧹

Limpeza partes comuns

2×/semana — escadas, hall, garagem

29.3%

🛗

Elevador — manutenção

Contrato anual obrigatório (DL 320/2002)

19.5%

🛡️

Seguro do edifício

Obrigatório contra incêndio (DL 268/94)

9.8%

💡

Eletricidade partes comuns

Iluminação escadas, garagem, exterior

14.7%

💧

Água partes comuns

Rega jardim, lavagem garagem

5.9%

🔧

Manutenção geral

Reparações avulsas, pintura, canalizações

13.0%

📋

Gestão administrativa

Administração externa ou documentação

7.8%

📦

Outros custos

Jardinagem, portaria, câmaras, etc.

0.0%

Subtotal Rubricas

6140 €

Fundo Reserva (10%)

+614 €

Obrigatório · DL 267/94

Orçamento Total

6754 €

562,83 € /mês total

03 — Documentação & Legislação

⚖️

Propriedade Horizontal

Cód. Civil · art. 1414.º–1438.º-A

›Cada fração é propriedade exclusiva do seu dono
›Partes comuns: telhado, escadas, elevadores, fachadas
›Despesas repartidas pela permilagem do título constitutivo
›Administrador eleito por maioria em assembleia anual

💰

Fundo Comum de Reserva

DL 267/94 · art. 4.º

›Mínimo obrigatório: 10% do orçamento anual
›Destina-se a obras de conservação extraordinária
›Não pode ser utilizado para despesas correntes
›Acumula ano após ano — não se perde

🔨

Obras e Maiorias

Cód. Civil · art. 1425.º–1428.º

›Conservação ordinária: maioria simples
›Inovações: maioria de 2/3 do valor do prédio
›Alteração ao título constitutivo: unanimidade
›Obras urgentes: administrador pode agir sem voto prévio

📢

Assembleias

Cód. Civil · art. 1431.º–1432.º

›Convocatória com 10 dias de antecedência
›Quórum: condóminos > 50% da permilagem total
›2.ª convocação: qualquer número de presentes
›Atas obrigatórias — assinadas pelos presentes

🔥

Seguro Obrigatório

DL 268/94

›Seguro contra incêndio é obrigatório
›Cobre partes comuns e frações autónomas
›Responsabilidade do administrador contratar
›Capital seguro: ≥ valor de reconstrução

✓

Checklist de Administração Anual

0/12 concluídos

Convocar assembleia anual até 15 de Janeiro

Apresentar contas do ano anterior com comprovativos

Aprovar orçamento para o novo ano

Verificar e renovar seguro obrigatório do edifício

Garantir Fundo Comum de Reserva ≥ 10% do orçamento

Cobrar quotas em atraso (notificação escrita)

Contratar manutenção do elevador (obrigatório)

Afixar ata da assembleia em local visível

Atualizar lista de condóminos e contactos

Conservar arquivo de documentos durante 5 anos

Verificar estado das partes comuns (telhado, fachada, canalizações)

Comunicar administração à AT para efeitos fiscais (NIF do condomínio)

📄

Modelo de Convocatória de Assembleia

CONVOCATÓRIA PARA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS

Ao abrigo do artigo 1431.º do Código Civil, convoca-se a Assembleia Geral de Condóminos do edifício sito em [MORADA COMPLETA], a realizar no dia [DATA], pelas [HORA], em [LOCAL].

ORDEM DE TRABALHOS:

1.º — Discussão e votação das contas do exercício de [ANO]
2.º — Apresentação e aprovação do orçamento para [ANO+1]  
3.º — Fixação do valor das quotas mensais
4.º — Estado de conservação do edifício e obras necessárias
5.º — Eleição do Administrador para o mandato [ANO+1]
6.º — Outros assuntos

Na falta de quórum em 1.ª convocação, a assembleia reunirá em 2.ª convocação no mesmo local, meia hora depois, com qualquer número de condóminos presentes.

Os condóminos que não possam estar presentes podem fazer-se representar por procuração escrita dirigida ao Presidente da Mesa.

[LOCAL], [DATA]

O Administrador
[NOME]

💡 Preencha os campos entre [PARÊNTESES RETOS] com os dados do seu condomínio. A convocação deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência (art. 1432.º CC).

Perguntas Frequentes

As dúvidas mais comuns sobre esta ferramenta.

A permilagem (‰) é a proporção do valor da fração no total do edifício, fixada no título constitutivo da propriedade horizontal. Define a participação de cada condómino nas despesas comuns. A soma de todas as permilagens é 1.000‰. Se a sua fração tem 50‰, paga 5% do orçamento total.

Sim — se não souber a permilagem, a calculadora converte automaticamente os m² de cada fração em permilagem proporcional. Note que a permilagem legal (do título constitutivo) pode não corresponder exatamente à proporção de áreas, pois considera também a utilização e localização da fração.

Sim. O Decreto-Lei n.º 267/94, artigo 4.º, estabelece que é obrigatória a constituição de um fundo comum de reserva não inferior a 10% do orçamento anual. Este fundo destina-se a cobrir despesas de conservação extraordinárias.

O orçamento anual é aprovado por maioria simples dos votos representados na assembleia (art. 1432.º do Código Civil). Obras de conservação ordinária seguem a mesma regra. Obras de inovação ou alteração ao título constitutivo exigem maioria de 2/3 do valor total do prédio.

O seguro contra incêndio é obrigatório (DL 268/94) e o seu custo é repartido por todos os condóminos na proporção da permilagem. Cobre risco de incêndio para as partes comuns e para cada fração autónoma.

O administrador pode avançar com ação judicial de cobrança. As quotas de condomínio constituem dívidas privilegiadas nos termos do art. 1424.º do Código Civil. Atrasos superiores a 60 dias podem ser comunicados ao novo proprietário em caso de venda.

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Custo por m²

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Fração

Área (m²)

% do Total

Quota Mensal

Anual

Fração A

10.7%

60,11 €

721 €

Fração B

16.5%

92,89 €

1115 €

Fração C

110

21.4%

120,22 €

1443 €

Fração D

13.6%

76,50 €

918 €

Fração E

16.5%

92,89 €

1115 €

Fração F

110

21.4%

120,22 €

1443 €

Total

515

100%

562,83 €

6754 €

CONVOCATÓRIA PARA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS Ao abrigo do artigo 1431.º do Código Civil, convoca-se a Assembleia Geral de Condóminos do edifício sito em [MORADA COMPLETA], a realizar no dia [DATA], pelas [HORA], em [LOCAL]. ORDEM DE TRABALHOS: 1.º — Discussão e votação das contas do exercício de [ANO] 2.º — Apresentação e aprovação do orçamento para [ANO+1] 3.º — Fixação do valor das quotas mensais 4.º — Estado de conservação do edifício e obras necessárias 5.º — Eleição do Administrador para o mandato [ANO+1] 6.º — Outros assuntos Na falta de quórum em 1.ª convocação, a assembleia reunirá em 2.ª convocação no mesmo local, meia hora depois, com qualquer número de condóminos presentes. Os condóminos que não possam estar presentes podem fazer-se representar por procuração escrita dirigida ao Presidente da Mesa. [LOCAL], [DATA] O Administrador [NOME]