Ferramenta de Investimento · Fiscalidade PT 2025 — Lei n.º 55-A/2025

PPR vs ETF vs Imóvel

Comparador com fiscalidade real incluída — IRS 2025 (Lei n.º 55-A/2025), IMT atualizado OE2025, mais-valias e benefícios fiscais PPR. Valores líquidos após imposto ao longo do tempo.

Lei n.º 55-A/2025Mais-valias · IMT · IMIPPR · ETF · Imóvel

📖 Como usar esta ferramenta

Capital & horizonte

Insira o montante inicial, contribuição mensal e anos da simulação.

Configure cada instrumento

Ajuste rendimentos esperados, TER do ETF, custos do imóvel (IMT, IMI, manutenção).

Fiscalidade pessoal

Escolha o escalão IRS, tipo de resgate PPR e taxas de mais-valias.

Analise os resultados

O gráfico mostra valores brutos. Os cards mostram o valor líquido — ★ indica o melhor.

Parâmetros da Simulação

01 — Capital & Horizonte

Montante inicial (€)

Contribuição mensal (€)

Horizonte temporal

20 anos

02 — PPR — Plano Poupança Reforma

Rendimento anual bruto (%)

5.0% / ano

Escalão IRS marginal 2025

Dedução IRS anual (€ — máx. 400€/ano até 35 anos)

Condições de resgate

03 — ETF — Exchange Traded Fund

Rendimento anual bruto (%)

7.0% / ano

TER — Total Expense Ratio (%/ano)

0.20%

Taxa mais-valias (%)

04 — Imóvel para Arrendamento

Valorização anual (%)

3.0% / ano

Yield bruta arrendamento (%)

4.0%

IMT + Escritura + IS (% do valor)

IMI anual (% do VPT)

Manutenção + condomínio (%/ano)

Taxa mais-valias na venda (%)

Evolução do Capital Bruto

Capital acumulado ao longo de 20 anos (antes de impostos no resgate)

PPRETFImóvel

Valor líquido — 20 anos

PPR

105 710 €

Ganho: 47 710 € (+82.3%)

Taxa efetiva mais-valias8.0%

Deduções IRS acumuladas8000 €

★ Melhor

Valor líquido — 20 anos

ETF

117 104 €

Ganho: 59 104 € (+101.9%)

Taxa mais-valias28%

TER aplicado0.20%/ano

Valor líquido — 20 anos

Imóvel

86 570 €

Ganho: 28 570 € (+49.3%)

IMT + Escritura600 €

IMI + Manutenção total10 830 €

Rendas líquidas totais23 104 €

⚠ Resumo fiscal aplicado (PT 2025):
PPR: Dedução 20% entregas (máx. 400 €/ano). Resgate normal ≥5 anos: 8% sobre ganhos. Resgate antecipado: taxa IRS + 10% + devolução de deduções.
ETF: TER de 0.20%/ano deduzido do rendimento. Mais-valias: 28% taxa liberatória (ou englobamento se vantajoso).
Imóvel: IMT+IS 6.0% entrada · IMI 0.35%/ano · Manutenção 1%/ano · Rendas tributadas a 28% · Mais-valias venda: 28%.
Cards = valores líquidos após imposto. Gráfico = evolução do capital bruto acumulado.

📚 — Fontes Oficiais dos Dados

🏛️

Portal das Finanças — AT

Tabelas IRS 2025 (Lei n.º 55-A/2025), taxas liberatórias, tributação autónoma, regras de englobamento e benefícios fiscais PPR (art. 78.º-E CIRS).

▸ Escalões IRS 2025 · taxa PPR 8% · penalidades resgate

→ www.portaldasfinancas.gov.pt

📖

CIRS — Código do IRS (atualizado 2025)

Art. 68.º atualizado pela Lei n.º 55-A/2025 (9 escalões, taxas revistas). Art. 72.º (taxas especiais), 78.º-E (deduções PPR), 43.º (mais-valias imóvel: 50% englobado).

▸ Estrutura fiscal de todos os instrumentos comparados

→ info.portaldasfinancas.gov.pt

🏗️

CIMI — Código do IMI (2025)

Taxas IMI urbano: 0,3% a 0,45%. Taxa reduzida habitação própria permanente. Isenção 3 anos para imóveis até 125.000€.

▸ Custo IMI anual no imóvel para arrendamento

→ info.portaldasfinancas.gov.pt

🔑

CIMT — Código do IMT (OE2025 atualizado)

Escalões atualizados +2,3% (OE2025). Isenção HPP até 104.261€. Jovens ≤35 anos: isenção total até 324.058€. Taxa fixa outros urbanos: 6,5%. IS: 0,8%.

▸ Custos de aquisição (entrada) no imóvel

→ info.portaldasfinancas.gov.pt

📊

INE — Instituto Nacional de Estatística

Índice de preços da habitação em Portugal. Séries históricas de valorização imobiliária por região. Dados de rendas medianas.

▸ Referência de valorização imóvel (padrão: 3%/ano)

→ www.ine.pt

🏦

CMVM — Comissão do Mercado de Valores Mobiliários

Registos de PPR autorizados, regras de fundos de investimento, ETF autorizados, obrigações de reporte KIID.

▸ Elegibilidade PPR · contexto regulatório ETF em PT

→ www.cmvm.pt

🌍

MSCI — Índices de Mercado Global

Retorno médio anual MSCI World: ~7–8% real c/ dividendos reinvestidos (últimas 3 décadas). Referência padrão para ETF de ações globais.

▸ Valor padrão de rendimento ETF (7% nominal)

→ www.msci.com

📰

ASF — Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões

Rentabilidades históricas de PPR seguros (unit-linked e capital garantido). Relatórios anuais do sector segurador.

▸ Referência de rendimento PPR (padrão: 5%/ano)

→ www.asf.com.pt

Perguntas Frequentes

As dúvidas mais comuns sobre esta ferramenta.

Os escalões em vigor para os rendimentos de 2025 (declaração em 2026) resultam da Lei n.º 55-A/2025, de 22 de julho, que desceu as taxas de vários escalões. Os 9 escalões atuais: 12,5% (até 8.059€) · 16% (8.059–12.160€) · 21,5% (12.160–17.233€) · 25% (17.233–22.417€) · 31,4% (22.417–41.621€) · 39,2% (41.621–44.987€) · 43,5% (44.987–83.696€) · 45% (83.696–250.000€) · 48% (acima de 250.000€).

Os valores finais nos cards de resultado são sempre líquidos de impostos — já descontam mais-valias, IMI, custos de manutenção e outros encargos configurados. O gráfico mostra a evolução do capital bruto acumulado ao longo do tempo; o imposto é aplicado no momento de resgate/venda, conforme a legislação vigente.

Depende da idade. Até 35 anos: dedução de 20% sobre entregas, máximo de 400€ (entregas até 2.000€). Entre 35–50 anos: máximo 350€. A partir de 50 anos: máximo 300€. Estes limites aplicam-se às entregas do contribuinte. Casais podem utilizar o dobro do limite se ambos contribuírem. Fonte: CIRS art. 78.º-E.

8% se o resgate ocorrer após 5 anos de contrato e em situações elegíveis: reforma por velhice, desemprego de longa duração, incapacidade permanente, doença grave ou pagamento de habitação própria permanente. Taxa IRS do titular + 10% de penalidade se o resgate for antecipado sem motivo elegível — e inclui a devolução do benefício fiscal usufruído.

Sim, mas com atenção às regras de 2025. O englobamento é opcional se deteve o ETF mais de 12 meses e o rendimento coletável total for inferior a 83.696€ — e pode ser vantajoso se enquadrar nos escalões inferiores a 28%. Contudo, o englobamento torna-se obrigatório se vendeu ETF detidos há menos de 1 ano e o rendimento coletável total igualar ou ultrapassar 80.000€ — nesse caso a tributação pode chegar a 48%.

Em 2025, tanto residentes como não residentes são tributados da mesma forma: 50% da mais-valia líquida é englobada no IRS progressivo (13,25% a 48%), ou pode optar por tributação autónoma a 28%. Isenção total se reinvestir em habitação própria permanente no prazo de 36 meses. Esta calculadora usa a taxa configurada sobre o ganho total como simplificação.

O TER (Total Expense Ratio) é o custo anual do fundo, descontado automaticamente do valor liquidativo. ETF de índices globais baratos (ex: Vanguard FTSE All-World, iShares MSCI World) têm TER de ~0,20–0,25%/ano. ETF temáticos podem chegar a 0,5–1%+. Este custo compõe ao longo do tempo: 0,5% extra de TER durante 30 anos pode custar 12–18% do capital final.

Não diretamente — os valores são nominais. Para obter resultados em termos reais (poder de compra constante), subtraia a inflação esperada (tipicamente 2–3%/ano) à taxa de rendimento que introduz. Por exemplo: ETF com 7% nominal e inflação de 2,5% = ~4,4% de rendimento real.

Esta ferramenta é um auxílio educativo e de planeamento. Os resultados dependem das taxas que introduz — que são estimativas, não garantias. Rendimentos variam ano a ano, a legislação fiscal muda, e os custos reais do imóvel podem exceder as estimativas. Antes de qualquer decisão, consulte um consultor financeiro certificado (CMVM) e/ou um contabilista/advogado fiscal.

📧 Receba os Resultados por Email

Envie o resultado detalhado para o seu email.

⚖️ — Disclaimer e Notas Legais

⚠️

Aviso Legal Importante — Leia antes de utilizar

Esta calculadora é fornecida exclusivamente para fins educativos e informativos. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal, jurídico ou de investimento personalizado. Os resultados são projeções hipotéticas baseadas nos parâmetros introduzidos.

Limitações: Taxas constantes (sem volatilidade), ausência de inflação nos valores nominais, sem alterações legislativas futuras. Os custos reais do imóvel podem ser significativamente superiores.

Fiscalidade: Baseada na Lei n.º 55-A/2025 (IRS 2025), OE2025 (IMT/IMI), CIRS art. 43.º e 72.º. O enquadramento fiscal individual depende da situação do contribuinte.

Aconselhamento: Antes de qualquer decisão, consulte um consultor financeiro registado na CMVM, um contabilista certificado na OCC, e/ou um advogado fiscal.

Ferramentas Relacionadas

💰

Simulador IRS 2026

CIRS art.º 68.º: Tributação conjunta, IRS Jovem, deduções e escalões

💰

Calculadora IRS Jovem 2026

Isenção 100%→25% durante 10 anos · até 35 anos · limite 29.542€ · OE2025

💰

Cripto & Impostos 2026

Calculadora + Guia: Mais-valias, Regra 365 dias, Staking e IRS

🗺️

Guia Interativo da Construção

20 etapas — do terreno à licença de utilização

📐

Gerador de Orçamentos

Capítulos, rubricas, margem, IVA, PDF profissional

🏗️

Custo por m²

Estimativa por tipologia, acabamento e distrito

Ferramenta educativa de simulação financeira · Dados fiscais: Lei n.º 55-A/2025 (IRS 2025) · OE2025 (IMT/IMI) · CIRS atualizado
Não substitui aconselhamento profissional · Valide sempre com AT, CMVM e OCC

Atualizado: Fevereiro 2026