IRS 2026: Mais-Valias na Venda de Casa e Heranças — O Guia Definitivo

Vender a casa é um dos momentos mais marcantes da vida financeira de qualquer família. Mas há uma realidade que muita gente desconhece: se obteve lucro nessa venda, pode ter de pagar IRS sobre parte desse ganho. O pior? Há isenções poderosas que se perdem por falta de conhecimento.

Como Funciona a Tributação na Venda de Imóveis

Quando vende um imóvel por um valor superior ao que pagou por ele, existe um ganho denominado mais-valia. Em Portugal, sobre a venda de imóveis por particulares, apenas 50% das mais-valias integram o rendimento tributável — a outra metade está excluída por lei.

Como se Calcula a Mais-Valia

A fórmula fundamental é:

Mais-valia = Valor de Venda − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização) − Encargos e Despesas

Valor de aquisição: o preço que pagou ao comprar (ou o valor patrimonial tributário se menor). Para imóveis herdados, é o valor matricial/avaliação fiscal à data da herança.

Coeficiente de desvalorização: fator de atualização monetária que corrige a inflação desde a data de compra. Aplicado automaticamente pela AT.

Encargos e despesas dedutíveis:

• Custos de escritura e registo (compra e venda)
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (com faturas)
• Comissão de mediação imobiliária
• IMT pago na compra
• Custos de avaliação do imóvel para venda

A Isenção por Reinvestimento — O Erro que Custa Mais Caro

A grande isenção das mais-valias imobiliárias aplica-se quando o valor de venda é reinvestido noutra habitação própria e permanente. Esta é a mais importante — e a mais mal compreendida.

A Regra que Toda a Gente Erra

O valor a reinvestir para obter isenção total é o valor de venda liquido do crédito amortizado — não o valor da mais-valia.

Exemplo concreto:

• Vendeu a casa por 250.000€
• Tinha um crédito habitação e amortizou 80.000€ com o produto da venda
• Obteve uma mais-valia de 50.000€

Para beneficiar de isenção total, terá de reinvestir 250.000€ − 80.000€ = 170.000€ noutra habitação própria permanente. Se reinvestir apenas parte desse valor, a isenção é proporcional.

Prazos para o Reinvestimento

Atenção: se não reinvestir a tempo, perde o benefício fiscal e terá de declarar a mais-valia no IRS do ano em que o prazo terminou, com possível entrega de declaração de substituição.

O Erro que Ninguém Avisa

Mesmo que ainda não tenha comprado outra casa, tem de declarar a intenção de reinvestir no Anexo G do ano da venda. Não assinalando esta intenção, paga o imposto imediatamente — sem possibilidade de recuperar depois.

Habitação Principal — A Isenção Total Esquecida

Existe ainda uma isenção especial para imóveis que constituíam habitação própria e permanente e que foram adquiridos antes de outubro de 2019, mas que se aplica a situações muito específicas. Esta isenção foi gradualmente eliminada para a maioria dos contribuintes.

Para vendas ocorridas em 2025, o que se aplica é fundamentalmente:

• Isenção total se reinvestir o valor da venda noutra habitação própria e permanente (conforme explicado acima)
• Isenção parcial se o reinvestimento for parcial (tributação proporcional)

Vendi um Imóvel Herdado: Pago IRS?

Esta é uma das situações mais complexas e sensíveis do IRS imobiliário.

A Distinção Crucial da AT

A Autoridade Tributária distingue dois tipos de operação completamente diferentes:

Tipo A — Venda do quinhão hereditário (isenta)

Quando um herdeiro vende a totalidade do seu quinhão na herança indivisa (o que incluiria vários bens), a AT tem entendido recentemente que não há lugar a mais-valias em IRS — por não se tratar de transmissão de direito real sobre um imóvel específico.

Tipo B — Venda do imóvel concreto (tributada)

Quando o que é transmitido é um imóvel específico da herança, há lugar a tributação de mais-valias. O valor de aquisição é determinado pela avaliação fiscal do imóvel à data da herança.

Novidade de março de 2026: A AT emitiu um esclarecimento confirmando que a exclusão de tributação só se aplica à alienação do quinhão hereditário como um todo — não a imóveis isolados da herança.

Como Calcular a Mais-Valia num Imóvel Herdado

Exemplo prático:

• Herdou em 2018 uma casa avaliada em 80.000€ (valor patrimonial tributário)
• Vendeu em 2025 por 130.000€
• Fez obras de valorização nos últimos 12 anos: 5.000€ (com faturas)
• Custos de mediação: 2.000€

Cálculo simplificado:

• Mais-valia bruta: 130.000€ − (80.000€ × coef. desvalor.) − 5.000€ − 2.000€
• Apenas 50% desta mais-valia entra no IRS

Se Pagou Indevidamente no Passado: Como Pedir Devolução

Se nos últimos quatro anos declarou a venda de um quinhão hereditário e pagou IRS sobre as mais-valias, pode pedir a devolução do valor pago.

Prazo: quatro anos a contar de 31 de dezembro do ano da liquidação do imposto.

Exemplo: se pagou IRS em 2022, tem até 31 de dezembro de 2026 para reclamar.

O pedido faz-se através de reclamação graciosa dirigida ao Serviço de Finanças ou por via eletrónica no Portal das Finanças, com apoio do respetivo processo de herança.

O Que Declarar e Onde

Quando Deve Consultar um Especialista

Este é um domínio onde o erro custa caro e a AT tem mecanismos sofisticados de deteção. Consulte um técnico oficial de contas (TOC) ou advogado fiscal se:

• Vendeu a casa e não reinvestiu a tempo — pode ainda existir solução
• A venda envolveu uma herança com vários herdeiros
• Existem créditos hipotecários com montantes elevados a amortizar
• O imóvel foi adquirido há muitos anos e o cálculo do coeficiente é complexo
• A mais-valia é superior a 50.000€

Dados actualizados em março de 2026 com base no Código do IRS e legislação em vigor para rendimentos de 2025. Tem carácter informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado.