Averigua cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España. Desglosamos los impuestos, gastos notariales y registrales para que puedas calcular el coste real de tu hipoteca sin sorpresas.
Comprar una casa en España requiere tener ahorrado algo más que el mítico 20% de entrada que piden los bancos. La temida "letra pequeña" de la compraventa inmobiliaria esconde una serie de gastos fijos e impuestos que, en conjunto, suponen **entre el 10% y el 12% del precio total de la vivienda.**
En este artículo, desglosamos los gastos "ocultos" para que puedas preparar tus finanzas sin sobresaltos.
1. Los Impuestos: La mayor parte del pastel
El gasto más importante al que te enfrentarás varía radicalmente según compres una vivienda de "Segunda Mano" o de "Obra Nueva".
Si compras Segunda Mano: El ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que su cuantía depende de dónde esté situada la casa.
- Andalucía, Madrid o Navarra: Tienen los tipos impositivos más bajos de España, situándose generalmente entre el 6% y el 7%.
- Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia: Son las regiones más caras, con tipos generales que llegan al 10%.
- Nota: Muchas CCAA ofrecen bonificaciones importantes (tipos superreducidos del 3% al 5%) si eres menor de 35 años, familia numerosa, o si compras Vivienda de Protección Oficial (VPO).
Si compras Obra Nueva: IVA + AJD
Si eres el primer propietario de la vivienda (la compras directamente a la promotora), no pagas ITP. Pagarás:
- El IVA: Fijo en toda España al 10% (salvo en Canarias donde se aplica el IGIC del 6,5%).
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados): Impuesto autonómico por "firmar papeles oficiales" (las escrituras públicas). Suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
2. Los Gastos de Notaría (Aranceles Notariales)
Acudir a un notario para otorgar la escritura pública de compraventa es obligatorio si vas a pedir una hipoteca, y muy recomendable aunque pagues al contado.
Los honorarios de los notarios (los aranceles) están regulados por el Estado. No pueden cobrar lo que quieran, sino que dependen del precio del inmueble.
- Para una vivienda de 100.000 €, el coste aproximado es de 600 € a 800 €.
- Para una vivienda de 250.000 €, ronda los 850 € a 1.000 €.
(Coste de las copias extra y los folios de la escritura pueden sumar ligeramente al precio base).
3. El Registro de la Propiedad
Una vez firmadas las escrituras en el notario, debes inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Al igual que los notarios, los honorarios de los registradores están fijados por normativa estatal y dependen del valor de la compraventa. Suele costar entre 400 € y 650 € para propiedades de valor medio.
4. Gestoría y Tasación (Gastos vinculados a la Hipoteca)
La Gestoría
Si pides hipoteca, el banco exigirá que sea su propia gestoría la que realice los trámites burocráticos (llevar los papeles al notario, pagar los impuestos a la CCAA y llevar todo al registro). Los honorarios de gestoría suelen rondar los 300 € a 450 €.
La Tasación
El único gasto puramente hipotecario que asume el comprador hoy en día es la tasación del inmueble. Es obligatoria para que el banco sepa el valor real de lo que está financiando. Cuesta entre 300 € y 450 € y es válida por seis meses.
> 💡 Buena noticia: Con la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD correspondientes a la escritura de la HIPOTECA los asume el banco. Tú (el comprador) solo pagas la tasación y los gastos de la escritura de COMPRAVENTA descritos arriba.
Calcula tus Gastos Exactos
Sabemos que hacer estos números manualmente es complejo debido a las variaciones entre Comunidades Autónomas. Por eso, hemos creado una herramienta para que averigües el coste total al céntimo.
Utiliza nuestra [Calculadora de Gastos de Compra de Vivienda](/es/calculadora-gastos-compra-vivienda) seleccionando el precio de tu futura casa y tu región para obtener un desglose inmediato.