Guia Legal: Cláusulas Penais e Atrasos em Empreitadas
O incumprimento dos prazos de execução numa empreitada é das maiores fontes de litígio na construção civil em Portugal. A cláusula penal (prevista no Código Civil, artigo 810.º) atua como uma fixação antecipada da indemnização. Ou seja, em caso de dilação na entrega da obra, o empreiteiro já sabe detalhadamente o montante indemnizatório devido ao dono da obra, dispensando este último de provar os prejuízos efetivos no tribunal.
Modalidades de Cálculo (CCP vs. Privado)
Nas obras públicas (CCP), as multas são legalmente tabeladas. Se nada for dito no contrato, aplica-se uma taxa de 1‰ (um permilaje) por dia sobre o valor de adjudicação da obra nos primeiros dias. Nas obras e empreitadas particulares, rege o princípio da liberdade contratual. O habitual (imposto em contratos preparados por arquitetos ou empresas de fiscalização) é o estabelecimento de um valor por cada dia corrido aplicável (ex: 150€ ao dia) ou uma retenção de parcela global de faturação.
A Limitação do "Manifestamente Excessivo"
Ao abrigo do art. 812.º do Código Civil, uma cláusula penal não pode ser agiotagem ou configurar um ganho financeiro para o dono de obra superior ao custo da casa. Por lei, e por jurisprudência solidificada dos Tribunais da Relação, se a soma das penalizações ascender a proporções avultadas (ex: mais de 10% ou 20% do orçamento contratual global), os tribunais portugueses cortam frequentemente esta taxa por considerá-la "manifestamente excessiva". Daí que se limite o teto máximo na nossa calculadora a 10%.